Belasting bij verkoop van uw woning in Spanje

Wanneer u besluit uw woning in Spanje te verkopen, krijgt u te maken met verschillende belastingen en kosten. Deze zijn vaak minder bekend bij buitenlandse eigenaren, maar kunnen een aanzienlijke invloed hebben op het nettoresultaat van de verkoop. Hieronder leest u wat u als Nederlandse eigenaar moet weten.

Meerwaardebelasting (Impuesto sobre la Renta de no Residentes)

Als u uw woning verkoopt met winst, betaalt u in Spanje belasting over die meerwaarde. Dit geldt ook als u in Nederland woont en niet-resident bent in Spanje.

• Het tarief voor niet-residenten bedraagt in 2025 19% over de netto meerwaarde.
• De meerwaarde wordt berekend als het verschil tussen de verkoopprijs en de oorspronkelijke aankoopprijs, verminderd met aftrekbare kosten (zoals notariskosten, advocaatkosten, overdrachtsbelasting en verbouwingen met facturen).

Voorheffing bij verkoop

Bij de verkoop houdt de koper verplicht 3% van de verkoopprijs in en draagt dit af aan de Spaanse belastingdienst (modelo 211). Dit dient als voorschot op de mogelijke meerwaardebelasting.

• Als u géén winst heeft gemaakt of de uiteindelijke belasting lager is, kunt u dit bedrag terugvragen.
• Is de belasting hoger, dan moet u het verschil bijbetalen via modelo 210.

Plusvalía municipal (gemeentelijke belasting)

Naast de nationale meerwaardebelasting heft de gemeente de zogeheten plusvalía. Dit is een belasting over de waardestijging van de grond (niet het gebouw) sinds uw aankoop.

• De hoogte hangt af van de kadastrale grondwaarde en de periode dat u eigenaar was.
• In sommige gevallen, bijvoorbeeld bij verlies op de woning, kan de plusvalía worden betwist of vervallen.

Kosten koper en aftrekposten

Bij het berekenen van de belastbare winst mag u verschillende kosten aftrekken:

• Overdrachtsbelasting of btw bij aankoop.
• Notaris-, advocaat- en makelaarskosten.
• Kosten voor verbouwingen of renovaties, mits deze met officiële facturen (facturas) kunnen worden aangetoond.

Samenloop met Nederlandse regels

Omdat Spanje het primaire heffingsrecht heeft bij verkoop van Spaans vastgoed, hoeft u in Nederland niet opnieuw belasting te betalen over de meerwaarde. Wel moet u de verkoop doorgaans vermelden in uw Nederlandse belastingaangifte.

Tips voor Nederlandse verkopers

• Houd alle aankoop- en verbouwingsfacturen goed bij, deze verlagen uw belastinggrondslag.
• Vraag tijdig een NIE-nummer aan als u dat nog niet heeft; dit is verplicht voor de verkoop.
• Controleer bij uw gemeente hoe de plusvalía wordt berekend.
• Laat een fiscalist of advocaat vooraf een berekening maken, zodat u niet voor verrassingen komt te staan.

Conclusie

Bij de verkoop van een woning in Spanje betaalt u als Nederlander mogelijk zowel meerwaardebelasting als de gemeentelijke plusvalía. Dankzij aftrekposten en het terugvragen van de 3% voorheffing kunt u de uiteindelijke last vaak verlagen. Een goede voorbereiding en advies van een specialist zorgen ervoor dat u precies weet wat de verkoop u netto oplevert.