Belasting bij verkoop van je woning in Spanje

Welke belastingen betaal je bij verkoop

Verkoop je een woning in Spanje, dan krijg je te maken met meerdere belastingen. Deze hebben direct invloed op wat je uiteindelijk overhoudt aan de verkoop.

Ook als je in Nederland woont en niet-resident bent in Spanje, ben je in Spanje belastingplichtig over de verkoop.

Meerwaardebelasting

Maak je winst op de verkoop, dan betaal je belasting over de meerwaarde. Dit valt onder de Spaanse inkomstenbelasting voor niet-residenten.

• Tarief voor niet-residenten is 19%

• Je betaalt over de netto winst

• De winst is het verschil tussen verkoopprijs en aankoopprijs

Je mag kosten aftrekken, zoals:

• overdrachtsbelasting of btw bij aankoop

• notariskosten en advocaatkosten

• makelaarskosten

• verbouwingen, mits met facturen aantoonbaar

Dit verlaagt de belastbare winst.

Voorheffing van 3%

Bij verkoop is de koper verplicht om 3% van de verkoopprijs in te houden.

• Dit bedrag wordt afgedragen aan de Spaanse belastingdienst

• Het geldt als voorschot op de te betalen belasting

Zijn er twee situaties:

• Je uiteindelijke belasting is lager of je hebt geen winst
   Dan kun je (een deel van) de 3% terugvragen

• Je belasting is hoger
   Dan betaal je het verschil bij via aangifte

Gemeentelijke belasting: plusvalía

Naast de belasting over de winst betaal je ook een gemeentelijke belasting. Deze heet plusvalía.

• Deze belasting gaat over de waardestijging van de grond

• Niet over de woning zelf

• De hoogte hangt af van:

  • de kadastrale grondwaarde

  • de periode dat je eigenaar was

In sommige gevallen, zoals bij verkoop met verlies, kan deze belasting lager uitvallen of worden aangevochten.

Aangifte en afhandeling

• De 3% voorheffing wordt geregeld via model 211 door de koper

• Je eigen aangifte loopt via model 210

• Eventuele teruggave vraag je ook via deze aangifte aan

Een correcte berekening voorkomt dat je te veel betaalt of geld laat liggen.

Samenloop met Nederland

Spanje heeft het heffingsrecht over de verkoop van Spaans vastgoed.

• Je betaalt in Nederland geen belasting over de meerwaarde

• De verkoop moet je meestal wel opnemen in je aangifte

Hierdoor wordt dubbele belasting voorkomen.

Praktische aandachtspunten

• Bewaar alle aankoop- en verbouwingsfacturen

• Controleer of je alle kosten kunt onderbouwen

• Vraag tijdig een NIE-nummer aan als je dat nog niet hebt

• Informeer bij de gemeente naar de berekening van de plusvalía

• Laat vooraf een berekening maken van de te verwachten belasting

Conclusie

Bij verkoop van een woning in Spanje krijg je te maken met belasting over de meerwaarde en een gemeentelijke heffing.

Door gebruik te maken van aftrekposten en inzicht te hebben in de 3% voorheffing, kun je de uiteindelijke belasting beperken. Een goede voorbereiding geeft duidelijkheid over wat je netto overhoudt.