Belasting bij verkoop van je woning in Spanje

Verkoop je een woning in Spanje, dan krijg je te maken met meerdere belastingen. Die hebben directe invloed op wat je uiteindelijk overhoudt aan de verkoop. Ook als je in Nederland woont en niet-resident bent in Spanje, ben je in Spanje belastingplichtig over de verkoop.

Meerwaardebelasting

Maak je winst op de verkoop, dan betaal je belasting over de meerwaarde. Dat valt onder de Spaanse inkomstenbelasting voor niet-residenten. Het tarief voor niet-residenten is 19 procent, je betaalt over de netto winst, en die winst is het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs.

Je mag kosten aftrekken, zoals de overdrachtsbelasting of btw bij aankoop, de notaris- en advocaatkosten, de makelaarskosten en verbouwingen (mits aantoonbaar met facturen). Dat verlaagt de belastbare winst.

Voorheffing van 3 procent

Bij verkoop is de koper verplicht om 3 procent van de verkoopprijs in te houden. Dat bedrag wordt afgedragen aan de Spaanse belastingdienst en geldt als voorschot op de te betalen belasting. Er zijn twee mogelijke situaties. Is je uiteindelijke belasting lager, of heb je geen winst, dan kun je (een deel van) die 3 procent terugvragen. Is je belasting hoger, dan betaal je het verschil bij via je aangifte.

Gemeentelijke belasting: plusvalía

Naast de belasting over de winst betaal je ook een gemeentelijke belasting. Die heet plusvalía. Deze belasting gaat over de waardestijging van de grond; niet over de woning zelf. De hoogte hangt af van de kadastrale grondwaarde en de periode dat je eigenaar was. In sommige gevallen, zoals bij verkoop met verlies, kan deze belasting lager uitvallen of worden aangevochten.

Aangifte en afhandeling

De 3 procent voorheffing wordt geregeld via het model 211 door de koper. Je eigen aangifte loopt via het model 210, en een eventuele teruggave vraag je ook via die aangifte aan. Een correcte berekening voorkomt dat je te veel betaalt of geld laat liggen.

Samenloop met Nederland

Spanje heeft het heffingsrecht over de verkoop van Spaans vastgoed. Je betaalt in Nederland geen belasting over de meerwaarde, maar de verkoop moet je meestal wel opnemen in je aangifte. Hierdoor wordt dubbele belasting voorkomen.

Praktische aandachtspunten

Bewaar alle aankoop- en verbouwingsfacturen en controleer of je alle kosten kunt onderbouwen. Vraag tijdig een NIE-nummer aan als je dat nog niet hebt, en informeer bij de gemeente naar de berekening van de plusvalía. Laat vooraf een berekening maken van de te verwachten belasting.

Tot slot

Bij verkoop van een woning in Spanje krijg je te maken met belasting over de meerwaarde en met een gemeentelijke heffing. Door gebruik te maken van aftrekposten en inzicht te hebben in de 3 procent voorheffing, kun je de uiteindelijke belasting beperken. Een goede voorbereiding geeft duidelijkheid over wat je netto overhoudt.