Juridische checks vóór aankoop: zo voorkom je verrassingen

Een woning kopen in Spanje is geen kleine stap. Juist daarom wil je zeker weten dat alles juridisch klopt. In Nederland vangt de notaris veel risico's af. In Spanje ligt die verantwoordelijkheid grotendeels bij jouw advocaat. Die voert de juridische controle (due diligence) uit voordat jij echt ergens aan vastzit. Dit zijn de belangrijkste checks, en waar je op moet letten.

1. Controle van eigendom

De eerste vraag is simpel: is de verkoper wel echt de eigenaar? Je advocaat controleert dat via het eigendomsregister (Registro de la Propiedad). Daarin staat wie de eigenaar is, of de woning vrij verhandelbaar is, en of er bijzonderheden zijn. Dit is de basis van alles. Klopt dit niet, dan stopt het verhaal.

2. Schulden en lasten op de woning

In Spanje gaan bepaalde schulden mee over op de woning, en dus op jou als koper. Daar moet je scherp op zijn. Je advocaat controleert onder andere op hypotheken of beslagen op de woning, achterstallige IBI (onroerendgoedbelasting) en openstaande VvE-bijdragen. Zijn er schulden, dan moeten die vóór de overdracht worden opgelost.

3. Legaliteit van de woning

Niet elke woning in Spanje is (volledig) legaal gebouwd. Dat klinkt heftig, en dat is het soms ook. Daarom wordt gecontroleerd of alles klopt op papier. Belangrijke documenten zijn de bouwvergunning (Licencia de Obras), de bewoonbaarheidsverklaring (Cédula de Habitabilidad of Licencia de Primera Ocupación) en de vergunningen voor verbouwingen. Ook wordt gekeken of er nog procedures lopen of risico's zijn.

4. Extra checks per locatie

Niet elke woning is hetzelfde. De locatie bepaalt vaak wat er extra gecontroleerd moet worden.

Woning aan de kust. Dan geldt de Spaanse kustwet (Ley de Costas). Die kan beperkingen opleggen aan het gebruik en de verbouwing.

Woning op het platteland. Hier gelden vaak strengere regels rondom bestemmingsplannen, illegale bouw en nutsvoorzieningen. Dit vraagt om extra onderzoek.

5. Appartement of urbanisatie

Koop je een appartement of een woning in een urbanisatie? Dan krijg je ook te maken met een VvE. Controleer daarom de statuten en regels van de vereniging, de financiële situatie (de jaarrekening) en eventuele geplande werkzaamheden of extra kosten. Zo voorkom je dat je kort na aankoop ineens moet meebetalen aan grote renovaties.

Waar gaat het vaak mis?

De meeste problemen ontstaan niet door ingewikkelde zaken, maar door haast. Let daarom op een paar dingen. Laat de juridische check doen vóórdat je iets ondertekent en werk met een onafhankelijke advocaat (niet alleen via de makelaar). Betaal nooit grote bedragen zonder juridische bevestiging, en zorg dat je alle documenten begrijpt; laat ze zo nodig vertalen.

Tot slot

De juridische controle is geen formaliteit. Het is je belangrijkste bescherming als koper. Als dit goed gebeurt, koop je met vertrouwen. Wordt dit overgeslagen of afgeraffeld, dan neem je onnodige risico's. Neem hier dus de tijd voor. Het is de basis van een zorgeloze aankoop; en juist daarom werken wij alleen met advocaten waarvan we weten dat ze het grondig doen.